2010年1-3月，在国家、省以及各部委出台的一系列促进房地产市场平稳健康发展的政策调控下，我市房地产市场在去年整体市场高位运行的基础上，平稳过渡，但同时也出现一些新的变化：投资投机性需求淡出市场，交易量理性回落；自住需求支撑市场主力，房价增势呈现缓和；当前市场信心较为稳定，开发投资保持增长；市场监管不断加强，市场秩序进一步规范。

        一、市场运行主要情况

        （一）政策效应凸显，市场交易量回落

        1、投资投机性购房成本加大，商品房销量下降。随着金融机构加强房地产信贷管理，严格二套房政策、提高购房首付比、上浮个人购房贷款利率折扣等政策的执行，以及个人住房转让环节税费优惠政策的终止，市场投资投机性购房成本及风险都增加了不少，这部份需求受到了较大程度的抑制，商品房销量较去年高峰期出现了理性回落。1-3月，全市商品房销售面积为130.8万平方米，较上一季度下降了20.2%，其中商品住房销售10142套，销售面积110.4万平方米，环比分别下降了20.8%和27.6%。就泉州市区来看，1-3月，市区商品房销售面积为35.3万平方米，环比下降了29.5%，其中商品住房销售3055套，销售面积30.5万平方米，环比分别下降了32.4%和34.0%。

        虽然当前商品房市场销量出现回落，但是得益于强劲的刚性需求支撑，整体市场依然趋好。一是销售量仍呈高位运行。今年1-3月市区商品住房销售面积为30.5万平方米，高于2007（18.9万平方米）、2008（24.2万平方米）、2009年（22.7万平方米）同期的销售量；二是投资投机性购房观望氛围增加，自住需求回归主力。从主要监测楼盘销售情况来看，户型在90平方米以下住房销售占据51.0%，为主力需求；户型在90-140平方米以下住房销售占据35.1%，成为第二需求核心；这两种户型共占总销售量的86.1%,普通商品住宅占据市场主力军地位。我市3月份举办的房展会上，多数市场投资投机性需求者认为目前房价处于较高位运行，而在当前政策调控下，上涨空间有限，是否投资购房还有待进一步观察；三是市场销量未呈减势。从商品住房逐月销售情况来看，1月、2月（春节期间）、3月市区商品住房销售套数分别为1271套、557套和1227套。四是市场消费愈趋理性。受制于中心地段商品住房的较高价位和稀缺，以自住为主的刚性需求逐步转向外围地段置业。

        2、买卖双方价位预期存在差距，存量房市场成交量回落明显。伴随去年底个人住房转让环节各项税费优惠政策的到期终止，营业税减免征收由2年调高到5年，今年以来，存量房市场成交量相比去年第4季度，出现较大幅度回落，政策变化的敏感效应显现。1-3月，全市存量房交易面积为33.1万平方米，环比下降36.4%，其中存量住房交易2138套，交易面积28.13万平方米，环比分别下降41.7%和34.5%。就泉州市区来看，1-3月，市区存量房交易面积为13.3万平方米，环比下降41.9%，其中存量住房交易1088套，交易面积11.2万平方米，环比分别下降39.5%和38.9%。

        存量房整体市场交易情况同商品房类似，虽然成交量较去年底明显回落，但仍然是近几年同期的高峰（2007、2008、2009年市区存量住房同期成交量分别为7.1万平方米、5.6万平方米、8.0万平方米）。据市场信息了解，今年以来挂牌出售的存量房数量并不算少，但是成交率却较去年底低了不少，这主要是由于多数买卖双方对房价的预期存在偏差而导致的。一方面，卖方受到去年房价回升上涨的刺激，报价信心十足，多数不肯降价让步；而另一方面，在多项调控政策的影响下，买方对房价存在一定的下调预期，对当前卖方坚持的价位选择继续观望。二者的心理差距，使得多数挂牌出售的存量房处于僵持态势，市场成交规模呈逐月下滑。2009年12月泉州市区存量住房单月成交量达到8.5万平方米的历史高峰，随后的2010年1至3月，市区单月存量住房成交量分别为5.6万平方米、2.9万平方米和2.7万平方米。

        3、供给释放缓慢，库存持续消化。1-3月，全市商品住房批准上市94.0万平方米，其中市区商品住房批准上市面积为21.6万平方米，比增24.1%。供应结构中，今年144平方米以下的户型结构供应套数占据供应总量的79.2%，较去年同期提高了近4个百分点。供求比方面， 1-3月市区商品住房供销比为约为0.7：1，供给量仍然低于销售量，市场库存进一步消化。截止至3月底，市区商品住房可售套数为7195套，较去年底减少了1179套。

        （二）整体房价增势缓和

        1、商品住房价格小幅增长。1-3月，全市商品住房销售均价为4726元/㎡，其中市区商品住房销售均价为6593元/㎡，比增24.1%，相比去年第4季度，环比增长了8.1%。今年房价同比增长幅度较大，原因是由于去年初的商品住房价格作了较大的回落调整。从对市场的了解和楼盘的监测情况分析，今年我市的房价在1月、2月期间由于受到调控政策释放的信号影响，开发企业对房价持较为谨慎态度，房价走稳。但进入3月份后，开发企业面对仍处高位运行的商品房销售市场，信心恢复，又开始试探性的调价。

        2、存量住房价格与商品住房同步小幅增长。1-3月，全市存量住房成交均价为2648元/㎡，其中市区存量住房成交均价为4212元/㎡，比增8.2%。据市区房产中介反映，目前存量房市场能够成交的基本上都是不受税费调整影响或影响较小的普通住房，由于刚性需求的价格弹性空间不大，近期交易的存量住房价格走势平稳发展。1-3月存量住房逐月累计成交均价分别为4039元/㎡、4172元/㎡、4212元/㎡。

        （三）开发投资保持增长，土地供给大幅增加

        虽然今年以来市场销量回落，但在大量潜在刚性需求的推动下以及房价较高位运行、资金链宽裕等因素的影响下，市场信心依然比较稳定。1-3月，全市累计完成房地产开发投资36.9亿元，比增50.7%，较上月回落了8.4个百分点。从开发投资构成来看，建安工程投资24.4亿元，比增31.8%，土地购置费6.7亿元，比增94.8%。据了解，今年初永春县两个较大房地产项目的集中开工，是房地产开发投资这一主要指标相较去年低谷时期，呈现大幅增长的主要原因。

        开发投资的增长，带来的是商品房在建规模的不断扩大。1-3月，全市商品房施工面积1909.8万平方米，较去年底增长了7.1%。新开工面积204.3万平方米，比增78.7%；而随着前两年开工商品房项目在今年初的陆续竣工，1-3月全市商品房竣工面积56.2万平方米，比增27.7%。

        （四）土地规模化放量供应，地价见涨

        1-3月，全市共招拍挂出让经营性用地土地41宗，总成交价款24.4亿元，总面积145.2公顷,几乎是去年同期的10倍。今年1季度的土地出让宗数仅为2009年全年出让宗数的三分之一，但其供应量却占到2009年全年供应量的82%。这数据说明土地部门加大了土地出让力度，土地出让也呈现规模扩大化趋势。泉州市区1-3月出让的3宗经营性用地，其中2宗均为100亩以上成块土地。从土地成交价格来看，今年2月市区成交的2010-1号地块，位于江南新区笋江路南侧，单位地价为321.6万元/亩，楼面地价1608元/㎡，相较2007年2月成交的相同地段的2006-7号地块分别增长了11.0%和29.5%。

        二、当前市场存在的主要问题

        （一）中小户型的普通商品住房有效供给不足。从市区商品住房供需结构来看，1-3月，市区商品住房成交量中，144平方米以下的普通商品住房销售套数占总量的86.1%，已然成为销售的主体户型。虽然今年来，144平方米以下的户型结构供应量有所增加，占据供应总量达到79.2%，但仍然满足不了市场的需求，存在一定的缺口，促使可售房源中的普通商品住宅进一步消化。目前，可售房源中144平方米以下的普通商品住房套数仅占总量的60.2%，普通商品住房供给更趋紧张，适合绝大多数自住需求的普通商品住房供给不足，多数楼盘销售后的剩余房源基本为户型较大、总价较高的非普通商品住房。

        （二）房价呈涨势。今年第一季度，泉州的商品住房房价仅是较为缓和的小幅增长，未呈现过大波动。但根据对市场预推上市的几个新项目调查，开发企业在价格上的市场定位将很有可能高起，引起房价的短期波动。

        （三）银行房地产信贷收紧，部分自住需求受到抑制。由于去年银行贷款余额的大幅增长，许多银行出现存贷比超标现象。今年随着房地产信贷风险管理的加强，信贷政策的收紧，多数银行的个人按揭贷款额度明显减少，申请房贷门槛提高。目前多数银行对于所有购房者，在首付20%的情况下，只能获得利率8.5折优惠，这在抑制投资投机购房的同时，降低了原本应当给予支持的首套自住购房者的购买能力。

        三、市场走势分析

        自国4条、国11条出台后，显而易见，新一轮的宏观调控成为2010年的中国房地产市场的主旋律，遏制房价的过快增长是其主要核心目的。虽然，目前阶段还只是政策的执行初期，调控效应未能完全显现，但随着国家宏观调控政策的逐步推进落实以及各相关部门相继出台一系列的调控配套政策，这些密集的调控组合拳将成为今年房地产市场走向的主导因素。土地部门的严查囤地炒地、50%土地出让首付，金融机构的严格信贷风险管理将直接对开发企业的资金提出严峻考验，促使开发企业加快楼盘开发步伐。提高二套首付又将有效抑制投机购房，促进市场的供需平衡。2月12日，中国银监会一举出台了《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》共4份贷款新规，提高了信贷门槛，加强信贷风险管理，这些文件的实施，对于很大程度依赖于金融信贷的房地产行业来说，将直接面临着资金流严格收窄的境况，对房地产市场冲击影响是巨大的。3月28日至4月2日，新华社连续发布了6篇关于房地产行业发展的社评，言论“剑”指当前房地产业存在的“高房价”、“高地价”、“风险积聚”、“泡沫危机”等现实问题，新闻舆论来势凶猛，为历年来少见，这必将对购房者心理预期产生较大的影响，很可能造成新一轮的观望；政府角度，也必将再加大重拳对房地产进行更严厉调控。可谓说，今年的房地产市场后续走向扑朔迷离，政策和市场双重环境存在诸多不确定因素，房地产行业后续发展值得关注。

        从我市的具体情况看，2010年全年全市计划新增房地产项目土地供应达到384.88公顷，是2009年全年供应土地量的2.17倍。3月末，全市商品房施工面积1909.8万平方米，较去年底扩增了7.1%。1-3月新开工面积204.3万平方米，是为2009年全年新开工面积的47.9%。上述这些量化的指标加上后续的新项目开工建设，将成为今年房地产开发投资增长的有力支撑。

        市场交易方面，从近几个月销售情况来看，在投资投机性需求受到抑制的同时，随着城市化进程的不断推进，强劲的潜在刚性需求仍然会支撑起市场较高的成交量，预计在当前政策环境和市场环境背景下，全年市场交易量将会较去年有所回落。回落情况需要进一步的观察。

        价格走势方面，随着市场交易量回落，投资投机性需求淡出，自住需求回归市场主力，市场供应得到切实有效的增加，房价上涨趋势将会得有效遏制。即使短期内出现少许新项目的房价高起带动，房价出现一定波动，但在市场的杠杆机制作用下，房价整体终归回归理性。就泉州市区而言，整体房价未来走势不大具备高走空间，从我们调查的一些数据显示，目前泉州市区已然形成城东洛江、桥南以及东海三大主要房地产板块，中心板块面临着土地、资源的逐渐稀缺，房源越来越少。城东洛江、桥南以及东海三个板块就目前而言，潜在后续供应量分别为149万平方米、340万平方米和78万平方米，主要供应板块后续供应总量超过600万平方米，按2009年高峰期的市区销售量近200万平方米测算，这些后续供应量即能保证未来三年的市场需求，充裕的供应量是泉州市区整体房价不具备继续走高的关键因素。

 来源：泉州市房地产管理局