房地产2011年1-2月市场月报

        1-2月房地产开发投资增速继续保持在高位运行,应该说和保障房投资加快有关,我们预计商品房开发投资增速会逐步减少,全年房地产开发投资增速应该会低于30%的水平。
        全国房屋新开工面积承接2010年的惯性继续下行,应该说宏观调控政策的持续性和严厉性已经开始影响到开发商对未来房地产市场紧缩的预期,预计今年上半年房地产新开工面积增速仍然会有一个探底的过程。
        宏观调控政策已经对深圳、北京、上海为代表的一线城市的成交量造成了较大的影响,一线城市的成交量已经环比萎缩2/3以上,预计3月份以后政策的影响将会逐步在全国商品房成交量上显现,预计2011年全国房地产市场成交量可能较上年出现小幅萎缩。
        2月份国房景气指数出现反弹,我们认为在严厉的宏观调控政策影响下,中国的房地产市场短期内一定会受到影响,国房景气指数会继续探底下行。
        总体来看,我们认为以限购和限贷为调控手段的“新国八条”已经对房地产市场产生了重大的影响,其影响表现在短期之内对市场有效需求的有效抑制,使得市场成交量在短期之内快速萎缩,并已经逐步影响到开发商和购房者的心理预期。因此,如果,这种宏观调控政策只要不放松,2011年房地产市场量缩价微跌是很有可能的。
        但我们同时也认为,这种调控措施只是在短期之内对市场需求进行了压制,并不能消除潜在的市场需求,同时,由于开发商由于受到资金的限制,也可能会采取收缩的态势,因此,预计明、后二年,如果宏观调控措施开始放松,市场需求的快速释放有可能会产生新的供不应求的状况。
        对房地产行业上市公司来说,2011年可能是比较难过的一年,缓开工、快销售、加大现金储备应该是开发商的主要策略,资金实力雄厚的开发商也会积极通过并购的方式在市场紧缩时期扩大自己的市场份额。
        综合上述考虑,我们维持对房地产行业同步大势的投资评级。同时,我们也认为,房地产行业个股因为估值较低,待市场走势和政策预期均明朗以后,仍然会存在一定的估值修复机会。
（东北证券）